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Burbuja inmobiliaria en Colombia

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Aunque el presidente de la Federación Nacional de Lonjas, Fedelonjas, Jorge Enrique Gómez niega la existencia de una burbuja inmobiliaria en el país, varios estudios realizados en los últimos meses muestran evidencias claras de haber un aumento inusitado de precios en el mercado inmobiliario.

En efecto, un estudio del Banco de la República, recientemente publicado, indica que desde junio del año pasado el precio de la vivienda ha aumentado en un 11%, es decir, cerca de 8 puntos por encima del promedio de la canasta familiar. En el mismo sentido, el presidente de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), Sergio Clavijo se refirió a un aumento artificial de los precios, que sería cercano a un 30% real por encima de su media histórica.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Pero, ¿qué es una burbuja inmobiliaria?, ¿cuáles son sus síntomas?. De acuerdo con el analista económico de La Tribuna del Cesar, Juan Miguel Villa Lora “se define como burbuja inmobiliaria en economía, al incremento desmesurado de los precios en el mercado de vivienda (nueva, usada y arriendos), es decir, cuando las viviendas están subiendo de precios muy aceleradamente sin obedecer a una dinámica real de oferta y demanda, sino a la especulación del mercado. Actualmente los colombianos no compran viviendas ni apartamentos para vivir realmente, sino que compran barato hoy y esperan que en unos años suba el precio y puedan vender por más y ganar un dinero”.

Según Villa Lora “una de las recomendaciones para aquellas personas que desean comprar vivienda en cualquier parte del país, es que cuando vayan a la constructora o a la inmobiliaria indaguen un poco de cómo anda el mercado y para qué la gente esta comprando, ya que hay dos tipos de compradores de inmuebles: los que adquieren una casa o apartamento para arrendar y los que realmente viven en ella”.   

Síntomas

En este sentido, Villa Lora explicó que cuando el precio de la vivienda está creciendo, gracias a la especulación, se comienzan a presentar varios síntomas: el primero de ellos, es que el arriendo que paga el inquilino, no le alcanza al propietario del inmueble para pagar el crédito hipotecario con el cual adquirió el inmueble. En segundo lugar, cuando las personas se 'cuelgan' en los pagos a la cartera o los pagos a su crédito de vivienda, indica, que no les está alcanzando el dinero para cubrir su crédito o porque es tan grande el valor de la propiedad que crece más rápido el precio de los inmuebles que el ingreso de los colombianos.

Otro de los síntomas que es muy visible para los colombianos es que cuando las casas o los edificios nuevos pasan mucho tiempo con avisos de “se arrienda” o “se vende” y nadie los ocupa, esto también crea una burbuja que crece cada vez más y que en cualquier momento puede explotar.

Según lo anterior, cuando una burbuja inmobiliaria explota, caen los precios abruptamente, es decir, que de un momento a otro se desvaloriza la vivienda hasta en un 50% o más, y si las personas venden el inmueble no les alcanzaría para pagarle al banco el crédito, porque ya la casa cuesta mucho menos de cuando solicitó inicialmente el crédito; y a raíz de esto, la gente comienza a dar estos activos a los bancos en la modalidad que se conoce como ‘dación en pago’ y estas entidades se quedan con los inmuebles y comienza a darse una falta de liquidez generalizada en la economía. Básicamente esto fue lo que sucedió en España en los últimos cinco años, que hubo una burbuja inmobiliaria, ya que los españoles no podían pagar sus casas y los bancos quebraron y la gente que tenía ahorros también se quedó sin dinero. En Colombia, también tuvimos una crisis similar en los años 80 y nuevamente, a finales de los 90.

En la actualidad, el caso colombiano muestra que la subida de los precios de la vivienda en los últimos cinco años, según varios estudios, ha sido del 6,6% real por año, lo que, en opinión de los expertos, obedece a un fenómeno especulativo, más que a una dinámica inherente a la oferta y demanda de las personas que están buscando inmuebles donde vivir o locales comerciales.

Por su parte, analizando la disminución de los metros cuadrados aprobados para la construcción en Colombia en el 2012, el área aprobada para la construcción no ha crecido tanto en este año como lo hizo en el 2011, ya que el número de áreas aprobadas durante el 2012, le dice cómo va a comportarse el mercado en el 2013, un panorama que ve a futuro, y para este año la oferta no va a ser tan fuerte.

Por otro lado, si bien la inflación en Colombia fue de 2,4% en el 2012, el precio de la vivienda de ese mismo año ha crecido, en el caso de los apartamentos nuevos 11,18%, mientras que las casas un 8%, es decir, cuatro veces la inflación, lo que es un síntoma que obedece a la especulación.

Ciudades con mayores alzas

Según Villa Lora, “en la Costa Atlántica la evolución es muy parecida y afecta mucho más a los estratos altos, ya que en los estratos 1 y 2 los precios de las casas han crecido en un 10%; las nuevas en estratos 3 y 4 están en un 2,9%, mientras que en los estratos 5 y 6 han crecido en un 16%, es decir, que hay un desfase especulativo entre la oferta y la demanda que esta marcando serios síntomas de que hay una burbuja inmobiliaria, que se esta expandiendo y que si no se detiene en algún momento o de alguna forma sigue aumentando la oferta de bienes inmuebles o la demanda también se contraiga va a llegar a un punto donde explote y comience la gente a preocuparse sobre el pago de sus créditos o hipotecas.          

En este contexto, las ciudades que han presentado los mayores porcentajes de alzas en los precios de las viviendas nuevas y usadas han sido Bucaramanga, seguida por Barranquilla, Bogotá, Pereira, Medellín y Armenia.  

En cuanto a Valledupar, Villa Lora señala que no hay datos consolidados sobre este fenómeno, pero se conoce que los precios de las viviendas en la Costa Atlántica han crecido, y aquí no se presentan las limitantes que tiene Bogotá en cuanto a terrenos para la construcción, ya que los planes de ordenamiento territoriales se han ido ajustando un poco, y han sido dinámicamente adaptados; es el caso de Montería y Sincelejo, ciudades muy diferentes a la capital del Cesar, pero que pueden dar una señal de cual es la tendencia a nivel regional, en donde los precios han subido demasiado.

En síntesis, el crecimiento reciente de los precios de la vivienda obedeció al fortalecimiento de la demanda de vivienda y a las restricciones administrativas en la oferta de suelo. Según los expertos, la solución estaría en una mayor oferta, así los precios bajarían y se alcanzaría un equilibrio.

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Informe de Titularizadora Colombiana - ¿Hay burbuja de precios de vivienda en Colombia?

Informe económico de CAMACOL (Diciembre de 2012)

 
 
Modificado por última vez en Miércoles, 06 Marzo 2013 05:48

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